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明确了!房地产税这么收!这些人最害怕……

沉寂大半年后,官方对房地产税改革发出新声音。

近日发行的《党的十九大报告辅导读本》收集了财政部部长肖捷《加快建立现代财政制度》一文。

▶ 文中指出:

对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

公开消息显示,11月2日,肖捷已出任中央国家机关工委书记、国务院机关党组书记、国务院副秘书长。

南都资料图

明确一:对个人住房按评估值征收房地产税

最近宁夏出台《宁夏回族自治区房产税实施细则》引起热议和误解。其实,“房产税”与“房地产税”有所不同。房产税早已有之,1986年实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》把个人所有非营业的房产划入免征范围,宁夏出台的细则仍不针对个人住房。正在推进的房地产税改革,核心在于对居民自住的房产征税。

2014年全国“两会”释放出房地产税由“试点推进”改为“立法先行”后,官方对房地产税改革内容一直无明确消息。作为对十九大报告的解读,肖捷文章中透露了未来房地产税改革的些许方向。肖捷提出“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”,这是官方首次明确未来房地产税的计税依据。

上海财经大学教授朱为群对南都记者解释:

评估值是以市场价值为基础的,但一般会低于市场价值,并保持一定时期内的稳定。据介绍,目前上海、重庆个人住房房产税试点都按交易额征收,重庆以房屋市场交易价值为税基,上海以房屋市场交易价值的70%为税基。“市场价是波动的,评估价相对稳定,可以保证税基的确定性。”

上海、重庆试点无法按评估值征税的原因之一是我国还没有完善的房地产价值评估制度。美国、韩国、日本等国家或地区房地产税税基均为一定比例的土地和房屋评估值,政府形成一套完善的土地及房屋价值评估体系,每隔一段时间对土地和房屋重新估值。

明确二:适当降低建设、交易环节税费

肖捷文章中也提出适当降低建设、交易环节税费,反映出改革房地产税税负结构的目的,从建设交易环节向保有环节调整。

目前,中国房地产税体系主要有10个税种,涉及开发建设、交易、保有三大环节。其中,开发建设环节涉及7个税种,交易环节涉及7个税种,保有环节两个税种。方正证券夏磊、任泽平撰文指出,房地产税结构呈现明显的“重建设交易、轻保有”的特点。

根据《中国税务年鉴》数据:房地产行业税收总额中,房产税占比仅2%左右,加上城镇土地使用税,保有环节税收贡献不超过5%;而营业税、企业所得税、土地增值税和契税占比分别为32%、18%、19%和17%,主力税种集中在开发建设和交易环节。

▶ 方正证券首席经济学家任泽平认为:

大规模住房建设时代正在过去,存量房时代正在来临,保有环节的税收最终会逐步替代开发建设环节税收和土地出让金。

▶ 朱为群介绍:

降低建设和交易环节的税费负担,主要是土地增值税制度的改革以及各种行政性收费改革,具体怎么降需要考虑财政承受能力等各种因素。

原则:立法先行、充分授权、分步推进

今年人代会期间,新闻发言人傅莹表示,房地产税法的确列入本届人大五年立法规划,但今年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。这意味着房地产税法不会在本届人大任期内出台。

此次肖捷在对十九大报告的解读文章中重申房地产税立法的重要性,提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

朱为群告诉南都记者,“充分授权”主要是指中央对地方的授权,即全国人大对省级地方人大的授权;“分步推进”应该是分地区逐步推进的意思,有可能包括税制本身的逐步完善过程。

房地产税改革牵涉甚广,制度设计至关重要。是否设计免征范围?税基和税率如何设置?不动产登记等相关制度如何跟上?从肖捷此次透露的内容看,尚不清晰。不过房地产税改革似乎势在必行。近日发行的《党的十九大报告学习辅导百问》专门提出,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”,通过改革房地产税等手段抑制投机行为。

如果房地产税来了,谁最害怕?

在中心城市囤积了大量住宅的人

伤害指数 ★★★

从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。

盲目购买了旅游物业、养老地产的人

伤害指数 ★★★★

如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。

盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人

伤害指数 ★★★★

绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。

加杠杆、超承受能力买多套房的白领

伤害指数★★★★

如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。

在三四线城市囤积了大量住宅的人

伤害指数 ★★★★★★

相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。

手中有多套房、负债率非常高的炒房者

伤害指数 ★★★★★★

房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。

来源:《南方都市报》