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房价降了但房贷利率上浮了,买房反而要多花钱?

星岛环球网消息:据新京报报道,最近,帮主(ID:banglicai)听的最多的是:北京的房价降了。帮主也仔细研究和了解过,据中原地产的统计数据显示,自去年“9.30”以来,仅北京一地就发布了约50次楼市调控政策,成交量跌了近40%。北京的房价每平米比高点时回落了1万元左右,二手房有接近20%的下降空间。

不过,同时也有另一种声音出现,一张流传于网络的图表显示,虽然房价下降了,但由于房贷利率不断上升,实际上买套80平的房子要多掏76万。

事情真是这样吗?房价下降房贷利率上升的情况下,买房到底是便宜了还是要多付钱?帮主(ID:banglicai)今天来解答下。

1年多发布50次调控,北京部分房价跌20%

帮主看了下,北京不少小区的房价确实有所下降,比如清华园附近的学区房、燕郊的二手房等等,身边的小伙伴也在寻思着去买房了。

北京房价的下降离不开一波接一波的调控政策。中原地产首席分析师张大伟表示,自2017年以来,年内各地房地产调控政策累计已经接近180次。

根据中原地产的统计数据,仅北京一地,自去年“9.30”以来的一年时间,发布了约50次调控,楼市成交量跌约38.9%。

在历史上最密集的调控政策潮下,租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地。

张大伟认为,从城市上看,房价上涨居前的城市都会继续调控。整体看,调控对购房者的心理影响逐渐出现。

中原地产的数据显示,以北京为例,在密集的调控下,特别是“3.17新政”以来,北京地区部分房价回落到去年年底的价位,房价比高位时每平方米回落了一万元左右。算上9月,北京二手房价格的环比回落态势已经连续第5个月高于其他三个一线城市。

“北京作为全国加法与减法调控最严格的城市,出现的本轮调控效果最明显,预计后续价格将继续下探。”张大伟表示。

张大伟认为,对于目前市场来说,部分二手房价格已经相比最高点有接近20%的下调空间,这种情况下,对于一些刚需人群来说,入市的意愿逐渐平稳。

帮主(ID:banglicai)最近几天也去走访了下中介,有中介称,北京市场房价下跌20%左右,海淀一楼盘每平方米下跌了约2.7元,北京附近例如燕郊等房价下跌明显。

房价下跌,买房反而要多花几十万?

北京的房价下跌,购房者买房就一定会省钱吗?也不尽然,因为随着调控的加深,房贷利率也在不断上调。

今天,网上流传出一张图表:

资料图

按照这种图表来计算,以一套80平方米的房子为例,到今年10月,一年中房价每平方米跌了1322元,但房贷利率从打9折,到今年10月上浮20%,那么贷款还款总额比去年多了79.72万元,总购房款多了76万多。

安居客的数据显示,北京二手房均价从今年3月的61326元/平方米,下跌至11月的57564元/平方米,下跌了6.1%。在房价下滑的同时,银行业却多次提升房贷利率,从以前的打8.5浙,到打9折,再到现在媒体报道的普遍上浮10%。

那么,在房价下滑房贷上升的情况下,还值得买房吗?是否真的如上图所言,买房的总成本在上升呢?帮主也好奇,于是对照着北京的房价和当前的房贷利率,计算了一遍。

房价下跌,房贷利率上调,买房总成本升还是降?

北京的房价则是从今年3月的新政之后,开始回落,所以帮主在计算时,则以今年3月北京的房价为例。

以北京天通西苑二区的房子为例。链接app 显示,2017年3月14日,该处一套97.57平方米的房子成交总价为418万元,单价为42842元/平方米。

资料图

当时首付比例为35%,则需要支付首付款146.3万元,还需要从银行贷款271.7万元,当时的首套房贷款利率打9折,执行利率为4.41%,以贷款期限为25年计算,则贷款加利息总共需要448.91万元。购买该房子总价为595.2万元。

10月份开始,据媒体报道,银行对北京地区首套房的利率普遍在基准利率上上浮10%。

据链家app显示,在天通西苑二区今年10月18日成交的一套户型大小类的房子,成交单价为39604元/平方米,和今年3月的新政实行前相比,每平方米下滑了3233元。

资料图

以上述同样大小的一套房子计算,上述房子总价为386.4万元,需要支付首付135.2万元。相比下,首付便宜了11.1万元。

此外,还需要再向银行贷款251.2万元,按照银行目前在最新基准利率上浮10%计算,25年期贷款本息合计为457.5万元。照此计算,需要为整套房子支付592.7万元。

相比较来看,总价便宜2.5万元,基本持平。

不过,也并不是所有的房子都是这种情况,主要看房价下降的幅度与房贷利率上升幅度的比较。

比如,帮主还看到过每平米价格降了6000多的,那么买房可以少付几十万;也有价格仅降了几百块,那么买房就需要多付不少钱。

西南财经大学经济学院副教授刘璐告诉帮主,对于购房者而言,是否划算,主要是看房价下降和房贷利息哪个多,双方是此消彼长的关系。有的房子,可能价格没有下降很多,那房贷增加就占上风了。

所以,是否值得入手,需要看具体的跌幅,那么是不是便宜了现在就值得去买呢?

刘璐表示,今年三月份其已经说明十月全国楼市整体会迎来拐点,部分城市有先后。现在来看,前期部分过热城市的确已经确立下调拐点了,而还有部分城市在补涨行情的末期。明年全国楼市整体来看应该是一个调整年。

刘璐称,如果刚开始下跌周期,那显然应该再等一下,“我估计2018年底到2019年初又会回暖,但同样城市分化会很大”。

作者:朱星

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关键词: 房贷 利率 房价