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“反炒房”斗争一年多以后 长沙重回房价洼地?

天凉好个秋,“金九银十”的长沙房地产市场就像凉爽的天气一样,已经告别一年多钱的火热,变得不温不火。

一年多前,2018年6月25日开始,长沙打响“反炒房”斗争,长沙市政府在加强房地产市场调控的通气会上对市场矛盾的定性——“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争。”

一年多的“反炒房”斗争,战果如何?

统计数据称,长沙9月新房价格同比上涨3.8%,个别楼盘价格跳涨

“6.25”新政之前,长沙被视为全国省会城市“房价洼地”,房地产经历了一轮大约为期一年的急速上攻行情,新房与二手房价格比翼齐飞,成交量攀升,千人抢房大战屡屡上演,开发商捂盘惜售,炒房一族蜂拥而至,各种乱象横生。

到底有多疯狂呢?2017年9月,《中国经济周刊》曾报道长沙楼市“秒光现象”,个别楼盘一开盘只要数秒钟就被抢光,当地一些热门楼盘的茶水费被炒至10万元以上(点击下方图片阅读)。

2018年6月,《湖南日报》连发4篇评论文章,被称为“晨风四论”,狠批长沙地产“如今,房价高居不下、市场投机盛行,老百姓不高兴、不赞成、不答应。这就说明,我们在这一领域的工作有不到位的地方,离群众的要求还相距较远。”

去年6月25日开始,长沙推出调控组合拳,限购、限地价、限售价、土地拍卖熔断、摇号等各种措施纷纷上马,被称为“最严调控”。

急速冷冻模式下,长沙房价过快上涨的势头被按住了。今年9月17日,国家统计局发布2019年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,长沙新房价格同比上涨3.8%。不过,长沙官方现已不再每月对外公布新房均价,无法得知具体价格。

《中国经济周刊》记者走访长沙多个楼市板块发现,当前最热门的长沙河西滨江金融中心板块,受到市场的追捧,开盘去化率极高,上半年还曾出现抢房摇号的情况,价格坚挺。如,该板块的龙湖春江郦城的价格从7月底的13900元/㎡上涨至9月29日开盘的14300元/㎡(含精装修)。同样跳涨的还有紧邻的卓越中寰。售楼部工作人员说,即将开盘的两栋楼均价为14500元/㎡(含精装修),今年4月,该楼盘推出的房源均价为13600元/㎡。

相比之下,去年同期,同处滨江金融中心板块的万科金域滨江开盘均价为13500元/㎡(含精装修)。

前两年的大热门——梅溪湖板块则逐渐趋于稳定,下半年鲜有全新盘推出,而是老盘推新为主,房源并不多,但价格仍保持在高位。湖南中原地产数据称,9月21日开盘的正荣梅溪紫阙台的成交均价为15500元/㎡(含精装修)。长沙高铁南站板块则鲜有超过14000元/㎡(含精装修)的楼盘。

价格被严控之时,长沙楼盘开盘“日光”、“秒光”现象也难觅踪影。即便在热门区域,龙湖春江郦城9月29日开盘当天也没有卖光,去化率89%;位置较偏远的金辉优步花园项目8月28日开盘当日去化率仅40%,9月24日推出的另一栋楼的当日去化率为75%。湖南中原地产的数据统计,9月第4周共15个住宅项目开盘,认购率52%。

房价暴涨之后,有的二手房价格开始下调

“今年,长沙二手房很不好卖,有的房子去年底挂出来,价格一直往下降,降了20%,到现在还没有卖掉。”房产中介小刘说。老家湖南邵阳市的小刘干房产中介已经五年多,一直在长沙最大的二手房中介公司—— 湖南长沙新环境房地产经纪有限公司(下称“新环境”)——上班。不过,过去的一年多,他所在的门店却换了三个,如今的这个店虽维持经营,但缩减了一半的面积。

小刘的经历是长沙“反炒房”大形势的一个小小缩影,包括新环境在内的部分二手房中介公司被视为炒房族的帮凶。2018年6月,《湖南日报》评论的说法是:“这些兴风作浪的中介机构,发布二手房虚假价格信息,哄抬二手房市场价格,引起买房恐慌和卖方疯狂,加剧房价非理性上涨,他们是一二手房价格倒挂的主要推手。”

《湖南日报》还称,长沙房地产的主要矛盾“并不是供需矛盾,而是炒房投机行为作祟。”

一年多以后,新环境依然是长沙最大的二手房中介公司,但是,其门店数量已大幅缩减,德佑房产、贝壳网这样的新平台则在长沙快速扩张,甚至出现失控的迹象,带来新的问题。

湖南当地媒体今年9月的一则报道表明,一些地产中介仍在炒作房源。据该报道,德佑房产保利麓谷林语加盟店的邓某对外声称手中有一批房源,只要缴纳定金就能够买到。于是,一些急于购房的人们上了当,交了房款之后,却发现门店法人携款2000万元失联。

长沙一家小型房产中介公司负责人分析称,不法分子之所以得逞主要是利用部分购房者没有购房资格却急于买房的心理;此外,也是因为在限价政策下,部分楼盘的新房价格低于二手房价格,只要买到新房就赚到,产生了无风险的套利空间。

土地拍卖频频底价成交,限价地住宅的限定价格较去年明显上浮

9月30日,长沙市高新区的014地块拍出,以底价成交,折合楼面价3000元/㎡,摘牌方是国有独资的长沙高新控股集团全资子公司。今年4月,该地块曾挂牌,因无人出价而流拍。

底价成交,是近几个月来长沙土地拍卖市场的常态。诸葛找房长沙站的数据称,2019年9月23日—9月29日,长沙市内六区一县土地市场共计成交10宗土地,均以底价成交。

虽然看起来土地市场不那么火热,很多地块都是底价,但是只要出现好地块,开发商还是纷纷争抢,此时就需要摇号才能拿到,能否摘牌就看运气,而今年公认运气最佳者非广州的越秀地产莫属。

越秀地产今年第一次进入长沙市场,手气爆棚。6月20日,[2019]长沙市038号地块拍卖,17家开发商摇号,越秀地产中了;7月16日,11家开发商抢筹,越秀地产又中了梅溪湖区域的一块地;7月23日的某地块拍卖,面对万科、保利这样的实力高手,还是越秀地产“赢得美人归”。

另一个值得注意的方面是,尽管土地拍卖底价或低溢价成交,长沙今年拍卖的限价地住宅的限定价格较去年明显上浮,其中热门的梅溪湖板块J-12地块限价1.26万元/平米,较2018年限价上浮1600元/平方米;滨江新城F4-B地块限价1.29万元/平方米,较2018年限价上浮1400元/平方米,洋湖新城H52、H44地块限价1.26万元/平方米,较2018年限价上浮1100元/平方米。

据湖南中原地产研究院数据,今年前7月长沙内六区累计成交经营性用地50宗,成交楼面价均价3859元/㎡,同比上涨21.9%。

来源:中国经济周刊