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一线城市住宅成交量大增,豪宅价格涨幅明显 啥信号?

星岛环球网消息:中新经纬客户端1月13日电 (薛宇飞)“12月份上海市二手住宅的成交量逼近4万套,这是很高的量了。现在的市场,跟我2016年刚入行的时候很像。”上海某房产经纪公司的经纪人陈虹(化名)这样形容当下的上海房地产市场。易居研究院数据显示,2020年12月,上海二手住宅成交约3.9万套,成交量创多年来新高,全年二手住宅成交量则达到近4年来新高。

资料图:楼市。中新经纬 万可义 摄

二手住宅成交量上升,尤其是下半年出现翘尾现象,在北上广深四个一线城市同时上演。贝壳研究院提供的数据显示,2020年一线城市二手住宅成交量同比增长23%,创下近三年新高。结合各机构数据,一线城市房价整体相对平稳,但核心区域的优质房源,如学区房、高端住宅的价格涨幅明显。一线城市房地产市场为什么会在寒冬中转暖?未来怎么走?

成交量创近年新高

在2020年初,疫情一度对房地产市场形成冲击,新房售楼部关停,二手房也因小区封闭管理导致无法带看,市场情绪相对悲观。但随着疫情得到有效控制,需求出现较快回升,市场走出一波先抑后扬的态势,并在下半年出现翘尾现象。

陈虹告诉中新经纬客户端,大概从2020年8月份开始,上海的新房市场就开始热了起来,除了郊区盘,市区内的不少项目都是“一房难求”,热门楼盘的认筹比例能达到一比十几。

“上个月,我有个客户和他未婚妻来我们门店看房,当时并没有说马上要买,但看到市场这么热,就回家筹钱,最后贷了1300万元。如果市场不热,他有钱也不会买,更别说临时凑钱了。”陈虹还说,“2020年12月份上海二手房的成交量逼近4万套,这是很高的量了。现在的市场,跟我2016年刚入行的时候很像。”

易居研究院数据显示,12月份,上海市二手住宅成交套数约为3.9万套,环比增长20.3%,同比增长96.2%,成交量创多年来新高;全年二手住宅成交约30.2万套,同比增长27.0%,达到近4年来新高。

贝壳研究院提供的数据显示,2020年一线城市二手房的量价表现明显好于低能级城市,需求升温明显,全年二手住宅总体成交量同比增长23%。具体看,上海全年二手住宅成交量增幅最大,约为26%;其次是广州,成交同比增幅为25%;深圳同比增加23%,2020年下半年的调控使得市场需求明显降温,下半年成交同比增速由上半年的41%收窄至11%;北京成交量同比增幅略低,为16%,但成交量及增幅均为2017年以来最高。

“一线四城楼市均在2016年末到2017年初经历严格调控,近三年普遍处于调控后的漫长修复期。2020年疫情冲击经济,在货币政策宽松、房贷利率下行的情况下,积压需求得到释放,加速市场修复。同时,一线城市经济发展潜力大,房产保值能力强,更受资本青睐。四个一线城市2020年二手住宅成交量均创下至少近三年新高,沪深两地住房供需矛盾趋紧导致均价涨幅偏大。”贝壳研究院判断。

新房市场方面,综合多家机构数据,2020年北京新建商品住宅成交面积同比上涨5%;上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米,同比增长23.1%,创下4年来新高;广州一手住宅网签成交100905套,同比上升27%,是2010年至今的第二高,仅次于2016年;深圳新建住宅成交45384套,同比上涨19.8%,创下2016年以来新高。

优质房源价格涨幅明显

资料图:售楼部沙盘。中新经纬 薛宇飞 摄

四个一线城市新房二手房的成交量虽然有明显增长,但整体价格涨幅依旧平稳。

上海中原研究院数据显示,2020年上海新建住宅成交均价56004元/平方米,同比微涨4%。市场整体稳中有升,在疫情之下波动较小。另据国家统计局数据,2020年11月上海二手住宅价格指数环比增长0.3%,同比增长5.5%。

贝壳研究院称,2020年北京新建商品住宅成交均价为48147元/平方米,同比上涨3%,与2019年基本持平。二手住宅成交绝对水平及增幅虽然均达到2017年以来最高,但全市成交均价为60485元/平方米,同比微跌0.5%,价格连续三年保持相对平稳态势。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端分析,从整体看,四个一线城市的房价依旧平稳,属于微涨态势。但市场表现分化明显,局部区域较热,比如北京与上海的学区房价格涨幅较大,但郊区房源不温不火。在2020年上半年,深圳房价上涨引起广泛关注,但其东部与西部涨幅差距较大。

陈虹也说:“有个同事在上海外环买的没学区、没地铁的房子,今年的价格涨了5%。而一个浦东的客户,他的房子涨了差不多30%。豪宅市场比较‘疯狂’,一位准备卖出一套2000万元豪宅的业主,把挂牌价调高了200万,他想的是万一碰到对价格不敏感的客户,怎么也能多卖50万。”

贝壳研究院指出,北京二手住宅市场表现出“外围城区量升,中心城区价涨”“高总价物业价格抗跌”的特征。除4个远郊区以外,12个城区中有3个区的房价出现上涨,分别是海淀、西城及朝阳,东城基本持平,其余城区均下跌。从不同总价段物业价格变动看,除750万元以上房源成交均价同比上涨1%之外,其余价格段房源均价同比均下跌,可见在相对平稳的市场中,优质物业价格更抗跌。

广州中原研究发展部称,2020年广州二手住宅网签均价为28815元/平方米,同比上涨7.8%,涨幅明显的主要为中心城区,天河、海珠、越秀的涨幅分别达15.5%、9.0%、8.7%。由于增城区规划利好已被提前消化,加上其他区人才新政升级抢客,该区的网签均价不升反降,同比下跌6.5%。

广州改善性高端住宅的价格涨幅显著。广州中原研究发展部称,不少客户将投资目光转移至具备较高保值能力的优质房产上,比如珠江新城、滨江东、东风东等传统高端板块(具备优质教育资源、区位条件或豪宅属性),其价格同比涨幅基本能维持在10%以上。

“一线城市的别墅、豪宅、高端洋房的成交量比较好,改善型和投资型需求占比增加,这既与市场结构的变化有关,也与豪宅集中供应、限价限签政策的放开密不可分。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示。

是否会出现“小阳春”?

资料图:建筑物。中新经纬 薛宇飞 摄

量与价是相互关联的,一线城市在下半年的成交量翘尾,是否会对接下来的价格走势有影响?

张大伟认为,一线城市成交量增加,属于调控后的恢复性上涨,成交量只是达到2016年或者2017年以来的高点,不是特别高的水平。当前仍属于学区房拉动下的局部区域价格上涨,但如果后续没有新的调控政策出台,信贷政策也没有明显收紧,市场在春节以后有可能迎来一波行情。

张大伟还说:“2015年的房价上涨,是因为信贷政策相对宽松。未来一段时间的价格走势,关键也看信贷的宽松状况。”谢逸枫认为,一线城市的房地产市场已经走出疫情的低谷,步入了一个拐点期,是继续上涨还是下跌,要看未来一段时间的调控政策与货币政策。

贝壳研究院预计,2021年一线城市新房成交量增速或将稳定在5%-10%,市场均价保持增长;沪深两地二手房价格涨幅会收窄,京广两地则呈现温和上涨。

上述研究院进一步分析,2020年下半年以来,宏观货币政策回归常态,这一趋势预计在2021年延续,楼市信贷环境宽松触底,同时房地产市场金融降杠杆持续深化,住房金融受到更严格的监管;2021年房地产长效调控机制持续深化,房价监测及预警会加强,局部房价的持续大幅上涨将面临精准调控;2020年多城加大住宅用地供应,如深圳、广州两城住宅用地成交量同比分别增长3倍及1倍,2021年新房市场供应加大,二手房市场供需矛盾得到缓解。而北京2020年年底新房去化周期为17个月,且仍有超6成限竞房待入市,2021年二手房价格大幅上涨可能性不大。